Fiscale e Legale Atryo Team5 marzo 2026 9 min
La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo che consente ai proprietari di immobili residenziali di tassare i redditi da locazione con un'aliquota fissa, al posto dell'IRPEF ordinaria con le sue addizionali comunali e regionali. Per molti proprietari che affittano a studenti o lavoratori fuori sede, è lo strumento fiscale più conveniente in assoluto.
Dal 2026, la Legge di Bilancio ha introdotto modifiche significative che cambiano il calcolo per chi possiede più di un immobile. È fondamentale capire le nuove regole per non trovarsi con un carico fiscale inatteso in sede di dichiarazione dei redditi.
Il sistema della cedolare secca prevede oggi tre livelli di tassazione:
- **10%** — per i contratti a canone concordato, inclusi i contratti transitori per studenti universitari stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa (come Padova, Bologna, Milano, Roma, Firenze e altri capoluoghi di provincia)
- **21%** — per i contratti a canone libero con durata superiore a 30 giorni, e per il primo immobile concesso in locazione breve
- **26%** — per il secondo immobile (e successivi) concesso in locazione breve, cioè con contratti inferiori a 30 giorni
La vera novità del 2026 riguarda proprio quest'ultima aliquota: chi affitta in modalità breve più di un immobile paga il 26% dal secondo in poi. Il proprietario può scegliere in dichiarazione dei redditi quale dei due immobili tassare al 21% e quale al 26%.
Una seconda novità rilevante, spesso sottovalutata, è l'abbassamento della soglia per l'attività imprenditoriale. Fino al 2025, un privato poteva gestire fino a 5 immobili in affitto breve senza essere qualificato come impresa. Dal 2026, la soglia scende a 2 unità immobiliari.
Questo significa che chi concede in locazione breve 3 o più appartamenti è considerato a tutti gli effetti un operatore imprenditoriale: scatta l'obbligo di apertura della partita IVA, i redditi non possono più beneficiare della cedolare secca e vanno dichiarati come reddito d'impresa.
Per chi gestisce student housing con contratti transitori (superiori a 30 giorni), questa soglia non si applica: i contratti transitori non rientrano nella definizione di locazione breve.
Per i proprietari che affittano a studenti universitari, lo scenario fiscale 2026 conferma la convenienza dei contratti transitori rispetto agli affitti brevi. Ecco perché:
- **Aliquota fissa al 21%** indipendentemente dal numero di immobili (non si applica il 26%)
- **Aliquota al 10%** se si stipula un contratto a canone concordato in un Comune ad alta tensione abitativa — Padova è tra questi
- **Nessun rischio di qualifica imprenditoriale**, anche con 3 o più immobili
- **Maggiore stabilità di reddito**: contratti da 6 a 18 mesi contro soggiorni di pochi giorni
- **Costi operativi inferiori**: meno turnover, meno pulizie, meno gestione check-in/check-out
Un esempio concreto: un proprietario con 3 appartamenti a Padova affittati a studenti con contratti transitori a canone concordato paga il 10% di cedolare secca su tutti e tre, senza partita IVA. Lo stesso proprietario con 3 appartamenti su piattaforme di affitto breve dovrebbe aprire partita IVA e rinunciare alla cedolare secca.
Un aspetto pratico da conoscere: le piattaforme online come Airbnb e Booking.com applicano una ritenuta d'acconto del 21% sul canone lordo di tutti gli affitti brevi gestiti. Se l'aliquota effettiva per il proprietario è del 26% (secondo immobile), la differenza del 5% va versata in sede di dichiarazione dei redditi.
Per i contratti transitori per studenti, le piattaforme non operano alcuna ritenuta perché non si tratta di locazioni brevi. Il proprietario versa la cedolare secca autonomamente con il modello F24.
Padova rientra nell'elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, il che la rende particolarmente vantaggiosa per chi affitta a studenti. L'Università di Padova conta oltre 60.000 iscritti, con una domanda di alloggi costantemente superiore all'offerta.
In questi Comuni, i contratti a canone concordato per studenti universitari — stipulati sulla base delle convenzioni territoriali tra organizzazioni sindacali e di proprietari — beneficiano dell'aliquota ridotta al 10%. A Padova, i canoni concordati per stanze singole si collocano generalmente tra 300 e 500 euro al mese, in linea con le tabelle dell'accordo territoriale vigente.
Se possiedi uno o più immobili in affitto, ecco i passi da seguire per ottimizzare la tua posizione fiscale nel 2026:
1. Verifica quanti immobili affitti e con quale tipo di contratto (breve, transitorio, ordinario)
2. Se affitti in modalità breve più di 2 immobili, valuta il passaggio a contratti transitori per evitare l'obbligo di partita IVA
3. Se il tuo immobile è in un Comune ad alta tensione abitativa, verifica la possibilità di stipulare contratti a canone concordato per ottenere l'aliquota al 10%
4. Consulta il tuo commercialista per una simulazione personalizzata del carico fiscale
5. Assicurati che il tuo gestionale tracci correttamente i periodi di locazione, le tipologie contrattuali e le scadenze fiscali per ogni immobile
La normativa sulla cedolare secca è in continua evoluzione. Restare aggiornati e strutturare i contratti in modo strategico è la chiave per massimizzare il rendimento netto dei tuoi investimenti immobiliari.
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