Fiscale e Legale Atryo Team14 aprile 2026 6 min
Affittare a studenti universitari nel 2026 è più conveniente che mai. Il motivo ha un nome preciso: cedolare secca al 10%. Mentre gli affitti brevi turistici si trovano stretti tra nuove restrizioni e aliquote crescenti, il contratto per studenti universitari continua a beneficiare dell'aliquota fiscale più bassa disponibile in Italia. In questa guida vediamo come funziona esattamente, quando puoi applicarla, quanto risparmi e come fare l'opzione in pratica.
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale, introdotto dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011, che permette ai proprietari di immobili residenziali di pagare un'imposta sostitutiva al posto dell'IRPEF ordinaria. Il reddito da locazione non si cumula con gli altri redditi e si applica un'aliquota fissa. In più, il locatore è esente dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo sul contratto.
Nel 2026 la cedolare secca prevede due aliquote principali. I contratti a canone libero, come il classico 4+4, sono tassati al 21% e si applicano ovunque nel territorio nazionale. I contratti a canone concordato, che comprendono il 3+2, i contratti per studenti universitari e i transitori agevolati, sono tassati al 10%, ma solo nei Comuni classificati come ad alta tensione abitativa. L'aliquota ridotta del 10% è quindi riservata ai contratti a canone concordato, ed è qui che entra in gioco il contratto per studenti universitari.
Il contratto di locazione per studenti universitari è disciplinato dall'art. 5 comma 2 della Legge 431/1998. Accede automaticamente all'aliquota cedolare del 10%, equiparato ai contratti a canone concordato, se rispetta tre condizioni precise.
La prima è che l'immobile si trovi in un comune sede di università o in un comune limitrofo dove gli studenti possano comodamente spostarsi per frequentare le lezioni. La seconda è che il canone sia calcolato secondo gli Accordi Territoriali stipulati dalle associazioni di proprietari e dai sindacati inquilini. La terza è che il conduttore sia uno studente iscritto a un corso universitario in un comune diverso da quello di residenza.
La durata del contratto deve essere compresa tra 6 mesi e 36 mesi, con rinnovo automatico alla prima scadenza salvo disdetta del conduttore. L'agevolazione vale anche per contratti stipulati da gruppi di studenti, cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro che sublocano a studenti universitari.
Immagina di possedere un appartamento a Padova che affitti a una studentessa universitaria per 600 euro al mese. Il canone annuo è 7.200 euro. Vediamo le tre opzioni fiscali a confronto, assumendo che il tuo reddito IRPEF complessivo ti collochi nello scaglione al 35%.
Con l'IRPEF ordinaria e l'abbattimento del 33,5% previsto per i canoni studenti, la base imponibile si riduce a 4.788 euro e l'imposta dovuta è di 1.676 euro. Con la cedolare secca al 21%, applicabile solo se il canone fosse libero, l'imposta ammonta a 1.512 euro. Con la cedolare secca al 10%, applicabile al canone concordato studenti, l'imposta scende a soli 720 euro.
Con la cedolare al 10% risparmi 956 euro all'anno rispetto all'IRPEF ordinaria e 792 euro rispetto alla cedolare al 21%. Su un contratto di 3 anni sono quasi 2.900 euro di risparmio fiscale.
Il 10% è solo l'inizio. Il contratto studenti a canone concordato ti dà anche l'esenzione dall'imposta di registro, che normalmente è il 2% del canone annuo e nel nostro esempio sarebbero stati 144 euro all'anno. Ti dà inoltre l'esenzione dall'imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 pagine del contratto.
In molti comuni è previsto uno sconto IMU del 25%, quindi paghi solo il 75% dell'imposta dovuta. Verifica sempre la delibera del tuo comune perché l'applicazione non è automatica ovunque.
C'è infine un vantaggio per lo studente che puoi usare come leva commerciale: la detrazione IRPEF del 19% fino a 2.633 euro annui di canone, con un risparmio massimo di 500 euro. Sommando cedolare ridotta, esenzioni e sconto IMU, il netto in tasca del proprietario supera spesso quello di un canone libero più alto ma tassato al 21%.
L'opzione si esercita al momento della registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, tramite il modello RLI. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla firma del contratto e può essere fatta telematicamente dal tuo cassetto fiscale o tramite un intermediario abilitato.
L'opzione vincola per tutta la durata del contratto, ma puoi revocarla in ogni annualità successiva alla prima, comunicandolo entro il termine di versamento dell'imposta di registro. Puoi anche esercitare l'opzione in un'annualità successiva se inizialmente avevi scelto la tassazione ordinaria.
È importante sapere che una volta scelta la cedolare secca, rinunci alla facoltà di aggiornare il canone secondo gli indici ISTAT per tutta la durata dell'opzione. In un contratto di 3 anni con inflazione moderata questa rinuncia costa poco, ma va messa in conto.
Tre errori frequenti possono far saltare l'agevolazione.
Il primo è applicare il canone concordato senza rispettare gli Accordi Territoriali. Se il canone che scrivi nel contratto supera i parametri locali, il fisco può riqualificare il contratto e revocare l'aliquota agevolata. Molti Accordi Territoriali richiedono anche un'attestazione di conformità rilasciata dalle associazioni firmatarie.
Il secondo è stipulare il contratto in un comune non sede di università e non limitrofo. L'agevolazione non si applica e il contratto perde i benefici fiscali.
Il terzo è non verificare che il conduttore sia effettivamente uno studente fuori sede iscritto a un corso di studi nel comune dell'immobile. Serve documentazione come il certificato di iscrizione, da conservare nel fascicolo del contratto.
Atryo è il software di gestione affitti pensato per chi lavora con lo student housing in Italia. Quando crei un contratto per studenti universitari, Atryo precompila i dati dell'inquilino, verifica il canone rispetto agli Accordi Territoriali locali, genera il contratto pronto per la firma digitale eIDAS e archivia automaticamente tutti i documenti necessari per il tuo commercialista. A fine anno, il calcolo della cedolare secca è già pronto nel tuo pannello.
Posso passare dalla cedolare al 21% al 10% se il mio contratto è già in corso? Sì, puoi esercitare l'opzione in un'annualità successiva, ma il contratto deve essere a canone concordato e rispettare tutti i requisiti. Non puoi trasformare un contratto a canone libero in canone concordato senza stipularne uno nuovo.
Lo sconto IMU del 25% è automatico? No, dipende dalla delibera del comune dove si trova l'immobile. Alcuni comuni lo applicano automaticamente quando registri il contratto a canone concordato, altri richiedono una comunicazione formale. Verifica con l'ufficio tributi del tuo comune.
Se lo studente termina gli studi prima della scadenza del contratto, perdo la cedolare al 10%? No, l'agevolazione è legata al contratto originario, non alla permanenza dell'iscrizione. Lo studente può restare nell'alloggio fino alla fine del contratto anche se si laurea prima. Ma se il contratto viene rinnovato con un non-studente, cambia la tipologia.
Fonti consultate: Agenzia delle Entrate, IPSOA Cedolare secca 2026, Legge 431/1998 art. 5 comma 2, D.Lgs. 23/2011 art. 3, Decreto MIT 16 gennaio 2017.
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